VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO: UN FENÓMENO EN ALZA EN LAS GRANDES CIUDADES TURÍSTICAS ESPAÑOLAS.

La Comunidad de Madrid es una de las grandes ciudades con mayor incremento en viviendas de uso turístico. Te damos las claves sobre este fenómeno social y una guía práctica y detallada  de todos los pasos que tienes que dar para iniciar la actividad de vivienda de uso turístico cumpliendo con la legalidad vigente en la Comunidad de Madrid. 

Un fenómeno que despierta gran interés a nivel social es la vivienda de uso turístico. En el momento actual en el que la actividad turística representa el 7,7% del producto interior bruto de Madrid (124.780 millones de euros en enero de 2017), en España la oferta disponible de viviendas de uso turístico va aumentando respecto a la de los hoteles debido a varios factores:

Incremento de la demanda: aparte de la mayor privacidad y flexibilidad que ofrecen los apartamentos, la razón principal para este aumento de la demanda es su precio. Quedarse unos días en un piso suele ser más asequible que hospedarse en un hotel.

Incremento de la oferta: los ingresos obtenidos alquilando el propio piso a turistas son altos, lo que representa una ayuda considerable en tiempos de crisis. Alquilar un piso a través de plataformas como Airbnb ofrece también otras ventajas: al ser la estancia corta, el riesgo de deterioro es inexistente. En cuanto a las modalidades de pago, el huésped tiene que enviar el dinero por adelantado. Otro punto importante es que esta solución permite entrar en contacto con personas de varias nacionalidades y practicar idiomas.

La normativa aplicable a las viviendas de uso turístico varía según la comunidad autónoma puesto que la regulación en materia de turismo está cedida a las mismas. A continuación, ofrecemos una visión general de la situación actual en la Comunidad Autónoma de Madrid en materia de viviendas de uso turístico.

¿Cuál es la normativa aplicable en la Comunidad de Madrid a las viviendas de uso turístico?

El decreto actualmente aplicable en la Comunidad de Madrid data de julio de 2014 (decreto 79/2014). No obstante, en junio de 2017 se anunciaron los trámites para reformar la materia, con vistas a la introducción del Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico y, en definitiva, una regulación más exhaustiva que complete los vacíos legales existentes en la actual normativa. Este Certificado tiene la finalidad de garantizar al usuario de la vivienda que ésta respeta unos parámetros de calidad determinados.

¿Cómo iniciar la actividad de vivienda de uso turístico en la Comunidad de Madrid?

La actual normativa requiere que todas las viviendas de uso turístico sean inscritas en el Registro de Empresas Turísticas mediante una Declaración Responsable de Inicio de Actividad de Vivienda de Uso Turística ante la Dirección General competente en materia de turismo (D. G. de Turismo de la Comunidad de Madrid). 

Presentando dicha Declaración Responsable de Inicio de Actividad de Vivienda de Uso Turístico en el organismo competente, se está declarando: 

• Que el establecimiento cumple con los requisitos establecidos por las normas aplicables.
• Los ceses de actividad, cambios de denominación o cualquier otra modificación de los datos contenidos en la Declaración inicial a la Dirección General de Turismo de la Comunidad de Madrid.
• Que el declarante cuenta con los preceptivos permisos y autorizaciones exigibles por otras Administraciones y Organismos Públicos.
• Que el declarante conoce las obligaciones que corresponden a las empresas turísticas, contenidas en el artículo 12 de la Ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid.

El declarante debe estar en posesión de los documentos siguientes en el momento de presentar la Declaración: 

• Documento identificativo del declarante: CIF y escritura de constitución de la sociedad, en su caso, o DNI, NIE o Pasaporte.
• Documento que acredite la disponibilidad del inmueble (escritura de compraventa, contrato de Arrendamiento o de cesión, u otros).
• Plano de la vivienda firmado por técnico competente, visado por el colegio profesional correspondiente.
• Cédula de habitabilidad.
• Certificado de Eficiencia Energética.

La solicitud se puede presentar por Registro electrónico o de forma presencial, en cualquiera de las Oficinas de Asistencia en Materia de Registro de la Comunidad de Madrid, de la Administración General del estado, de otras Comunidades autónomas, de Ayuntamientos de la Comunidad de Madrid adheridos a la Red de Oficinas Integradas de Atención al Ciudadano, Oficinas de Correos y Representaciones diplomáticas u Oficinas Consulares de España en el extranjero.

¿Qué impuestos se derivan de la actividad de viviendas de uso turístico?

Impuesto sobre la renta de las personas físicas: se tienen que declarar dos períodos diferenciados en el mismo año fiscal:

a) El período durante el que la vivienda está alquilada. Se declararán los ingresos íntegros, que formarán los rendimientos del capital inmobiliario, y se deducirán los gastos necesarios para su alquiler, en proporción a los días alquilados.

b) El período durante el que la vivienda está libre y a disposición de sus propietarios, que se declarará como una renta imputada.

Impuesto sobre el valor añadido: cuando los inmuebles se destinan al uso de vivienda, los arrendamientos están específicamente exentos de IVA. Por lo tanto, si los propietarios gestionan directamente el arrendamiento de la vivienda con los consumidores finales, no deberán repercutir el IVA. No hay exención cuando se presten servicios complementarios propios de la industria hotelera, como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos durante la estancia. Cuando el arrendador se obligue a prestar los servicios indicados, en la factura sí deberá repercutirse el IVA correspondiente. 

¿Qué sanciones se aplican por incumplir la normativa?

Si no se regulariza la actividad de la vivienda, el propietario será sancionado. Las infracciones conllevan el pago de una multa, que puede ir desde un mínimo de 3.000 euros hasta un máximo de 300.000 euros, dependiendo de la gravedad del comportamiento sancionable realizado.

Si estás pensando en iniciar la actividad de vivienda de uso turístico en la Comunidad de Madrid, te puede interesar descargarte esta guía práctica y detallada de los pasos para que tu vivienda cumpla con la legalidad vigente en la Comunidad de Madrid.

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La crisis económica ha puesto de manifiesto que la evolución del valor de los terrenos urbanos no siempre es al alza tal y como presupone el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como Plusvalía Municipal. Esta cuestión es precisamente la que se ocupa de resolver el Tribunal Constitucional en sus recientes sentencias de 16 de febrero de 2016, 1 de marzo y 11 de mayo de 2017, lo que abre una vía de reclamación a los contribuyentes. Averigua si es tu caso.

¿Qué es la Plusvalía Municipal y cómo se calcula?

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, también conocido como Plusvalía Municipal, grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana cuando se transmite la propiedad de un inmueble por cualquier título (venta, herencia o donación) o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce o limitativo de dominio sobre los mismos.

Se trata de un impuesto local que se liquida en el Ayuntamiento de la localidad en que esté situado el inmueble.

Para calcular el impuesto se toma como base el valor catastral del suelo del inmueble transmitido, el número de años de tenencia del inmueble (mínimo 1 año, máximo 20 años) y un porcentaje que aplica cada ayuntamiento. A esta base se le aplica un tipo impositivo del que resulta el impuesto a pagar.

Esta fórmula, supone en la práctica que el resultado de la Plusvalía Municipal siempre es positivo, con independencia de que el incremento de valor se haya producido efectivamente. Es decir, que siempre hay que pagar el impuesto aún en el caso de que el valor de los terrenos haya disminuido, circunstancia no poco frecuente a causa de la crisis.

Sin embargo, las recientes sentencias del Tribunal Constitucional afirman que en las transmisiones de inmuebles en las que no se produce incremento de valor, la renta que pretende gravar el IIVTNU es una auténtica ficción jurídica conforme a la cual la mera titularidad de un terreno genera en todo caso al momento de su transmisión y al margen de las circunstancias reales de cada supuesto, un incremento de valor sometido a tributación, lo que va contra el principio de capacidad económica.

Tras la publicación de la sentencia del Tribunal Constitucional, el legislador tendrá que hacer las modificaciones necesarias para que no se sometan a tributación las situaciones de inexistencia de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

La siguiente pregunta parece evidente:

¿Puedo reclamar la devolución de la Plusvalía Municipal que he pagado indebidamente?

Si tu situación es que al transmitir el inmueble el valor del suelo era menor que cuando lo adquiriste, por ejemplo, en los casos en que se adquirió un inmueble durante la burbuja inmobiliaria y se transmitió durante los años de la crisis económica, es muy probable que tengas una reclamación.

A continuación te indicamos cómo puedes proceder.

Para reclamar la devolución de la Plusvalía Municipal tienes que comprobar en primer lugar dos cuestiones importantes:

Primero, haber perdido dinero con la transmisión del inmueble, lo que se demuestra con el informe técnico que indicamos más adelante. En este sentido, también es importante valorar si los costes aparejados a la reclamación compensa la cantidad que se podría recuperar.

Y segundo, que no hayan pasado más de cuatro años desde la transmisión del inmueble. Pasado este tiempo la acción ha prescrito.

Una vez que hayas comprobado que cumples los dos requisitos anteriores, puedes plantear la reclamación presentando un escrito de solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos ante el Ayuntamiento al que pagaste el impuesto.

El Tribunal Constitucional no aclara en sus sentencias cuál es el procedimiento para demostrar que no ha habido plusvalía en una transmisión, pero atendiendo a los medios de prueba presentados ante los Tribunales Superiores de Justicia con sentencias favorables para los contribuyentes, entendemos que se han de acompañar los siguientes documentos junto con la reclamación:

• La documentación acreditando el pago de la Plusvalía Municipal, es decir, la carta de pago del impuesto.
• Un informe técnico que acredite cual ha sido la variación del valor de mercado del suelo entre el momento de adquisición del inmueble y el de la transmisión. El cálculo para saber si se ha producido una pérdida en el valor del inmueble no puede limitarse a comparar el precio de compra con el precio al que se ha vendido ya que la Plusvalía Municipal grava sólo el valor del suelo, no el precio de compraventa de un inmueble, de forma que no basta con aportar la escritura de transmisión del inmueble.
• Escrituras de adquisición y de transmisión del inmueble.

En el caso de que el Ayuntamiento rechace la solicitud de devolución, todavía podrás presentar un recurso de reposición ante el mismo Ayuntamiento o una reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo municipal competente. En caso de que se desestime el recurso de reposición o reclamación, se agota la vía administrativa y se abre la vía judicial.

Para reclamar en vía administrativa no es preceptiva la asistencia de abogado y procurador. Sí lo es en cambio para reclamar en vía judicial.

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